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"Hertiesprecherkreis" kündigt Gesetzesinitiative an

Fr 01.02.2013 | Hertie

"Hertiesprecherkreis" um OB Thomas Feser erläutert die Gesetzesinitiative
Erste Objekte bereits vermarktet

"An den Standorten Stade, Peine und Meschede sind die Hertieimmobilien bereits veräußert und an weiteren 20 Standorten finden derzeit ernsthafte Verkaufsverhandlungen statt. Seit unserem ersten Treffen am 13. September 2012 ist dies eine erfreuliche Bilanz und wir werden auch weiterhin zusammenstehen, bis alle 31 Immobilien veräußert sind", sagte Oberbürgermeister Thomas Feser bei der ersten Sitzung des Sprecherkreises der Vertreter der ehemaligen Hertiestandorte. Feser verwies in diesem Zusammenhang auf die&Zusage des mit dem Verkauf beauftragen Maklerbüros, binnen 24 Monaten&nach dem Treffen im vergangen November bei der Deutschen Bank in Frankfurt alle Immobilien veräußert zu haben.

Dem generellen Problem leerstehender Immobilien wollen die betroffenen Hertiekommunen mit einem gesetzlich geregelten Zugriff begegnen. Dazu hat sich der Sprecherkreis auf eine Gesetzesinitiative geeinigt, die eine Änderung des Baugesetzbuches vorsieht. Demnach sollen leerstehende Immobilien in den Stadtzentren nach einem Zeitpunkt von 60 Monaten bewertet und vermarktet werden können. Über die kommunalen Spitzenverbände und die Bundesländer will man diese Initiative in den Bundesrat einbringen. Der Wortlaut der Initiative ist nachfolgend abgedruckt.
Wortlaut der Gesetzesinitiative:

Städtebauliche Lösungsansätze für den Hertie-Leerstand

Der jahrelange Leerstand ehemaliger Hertiekaufhäuser hat wie mit dem Brennglas die Problemlage in den betroffenen Zentren einem breiten Publikum aufgezeigt.
An noch über 30 Standorten stehen in zentraler Innenstadtlage ehemalige Hertiekaufhäuser leer. Die umliegenden Stadtquartiere werden von diesem Leerstand dominiert und es droht der Niedergang dieser Quartiere.
Die Eigentümer sind im Falle Hertie schwer ausfindig zu machen, Ansprechpartner sind erst nach jahrelangen Diskussionen zu erreichen gewesen. Sie verbergen sich gerne hinter undurchsichtigen Firmenstrukturen und in ausländischen Firmentöchtern.
Das Städtebauliche Instrumentarium der Städte und Gemeinden im Sanierungsrecht des Baugesetzbuches ist unzureichend. Die §§ 177 – 179 BauGB setzen das Bestehen von verständigen Eigentümern vor Ort voraus. Der klassische Eigentümer i.S. des Baugesetzbuches ist heimatverbunden und verfolgt seit Jahrzehnten, oft über Generationen, das Interesse an seiner Innenstadt und sieht in der wirtschaftlich lukrativen Nutzung ihrer Immobilie ein wichtiges Ziel.
Dagegen haben in den vergangenen 10 - 20 Jahren zunehmend global tätige Finanzunternehmen aus rein spekulativen Motiven heraus Gebäude und Immobilien erworben. Das Interesse dieser Unternehmen beschränkt sich nur auf die Realisierung von Renditen und Gewinnen. Sie sind nicht ortsgebunden, global tätig und höchst mobil. Oft besteht kein Interesse an einer tatsächlichen Nutzung, sondern im Vordergrund steht das Interesse der schnellen Vermarktung dieser Immobilien. Problematisch wird die Situation dann, wenn die Weiterveräußerung zu den oft überhöhten Kaufpreisvorstellungen nicht realisierbar ist. Aufgrund des reinen Gewinninteresses werden Preisvorstellungen gehandelt, die sich deutlich über den Marktrealitäten befinden.
Die meist global tätigen Unternehmen verfügen nicht über die Kenntnisse der tatsächlichen Marktlage in Deutschland und gehen daher von überzogenen Finanzvorstellungen aus.
Dies ist einer der wesentlichen Gründe für einen oft jahrelangen Leerstand, mit den oben beschriebenen negativen Auswirkungen auf das gesamte Umfeld.
Hier besteht dringend Handlungsbedarf, um Städte zu revitalisieren. Die bisherigen Instrumente des Baugesetzbuches reichen nicht aus.

Ziel der betroffenen Städte ist, dass in den allermeisten Fällen bereitstehende Investoren zu Marktkonditionen die Gebäude erwerben und revitalisieren können.

Dies vorausgeschickt, wird die Anpassung der §§ 177 bis 179 BauGB vorgeschlagen:

Ziel ist einmal die Ermöglichung des Rückbaues oder auch der Neunutzung der Liegenschaft bei jahrelangem Leerstand und der dazu nötige Eigentums-Übergang.

Daher wird vorgeschlagen, den § 177 BauGB um einen § 177 Abs. 2a zu ergänzen, der nach einem Leerstand die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde bzw. der Stadt auslöst.
Vorschlag:
Vorschlag zur Änderung des § 177 BauGB durch die Einfügung
des § 177(2a):
"Ein Missstand besteht auch darin, dass die bauliche Anlage oder das Grundstück in den vergangenen 60 Monaten zeitlich und räumlich überwiegend nicht im Sinne der bestehenden Baugenehmigung genutzt wurde."

§ 179 BauGB ist in Abs. 1 entsprechend der Gesetzesinitiative von Bremen und Nordrhein-Westfalen zu ergänzen.

Weiterhin wird vorgeschlagen, § 179 BauGB dahin gehend zu ändern, dass der Gemeinde bzw. Stadt eingeräumt wird, auch gegen den Willen des bisherigen Eigentümers oder, nicht greifbaren Eigentümers, den Eigentumsübergang auf einen Erwerber zum Marktpreis durchzusetzen. Dies setzt die Ermittlung des Marktpreises durch ein entsprechendes Wertgutachten voraus. Vorgeschlagen wird auch die Durchführung eines Bieterverfahrens, um Transparenz bei der Auswahl des Käufers zu ermöglichen.

Vorschlag zur Änderung des § 179 BauGB

§ 179 Rückbau, Entsiegelungs- und Entwicklungsgebot
ergänzend ein Absatz 1 a
§ 179(1a) BauGB
"Bestehen Missstände oder Mängel i.S. des § 177 BauGB so kann die Gemeinde mittels Ausschreibung, auf Grundlage eines bestehenden städtebaulichen Konzeptes, einen Kaufinteressenten ermitteln, der dazu bereit und in der Lage ist das beschlossene städtebauliche Konzept umzusetzen. Der zu zahlende Mindestkaufpreis wird durch ein Verkehrswertgutachten entspr. § 194 BauGB ermittelt. Der Kaufpreis wird durch Gebot ermittelt. Der bisherige Eigentümer erhält als Ausgleich für den Eigentumsübergang den Gebotsbetrag abzüglich der der Gemeinde in diesen Verfahren entstandenen Aufwendungen."

Dieses Verfahren stellt keine Enteignung dar, sondern lediglich eine Beschleunigung und Ermöglichung des Verkaufes und damit einer erneuten Nutzung des Gebäudes.
Der ermittelte Kaufpreis abzüglich der kommunalen Aufwendungen wäre an die bisherigen Eigentümer, sofern ermittelbar, auszukehren.
Mit dieser Regelung würde endlich der Weg für die Wiedernutzung der Liegenschaften und letztendlich Revitalisierung ganzer Stadtteile ermöglicht werden.

Diese Regelung ist auch bei jahrelang leerstehenden, oft in den 50er bis 80er-Jahren erbauten, Großwohnanlagen anzuwenden. In den ehemaligen Industriestandorten Deutschlands bestehen aufgrund des demografischen Wandels oder aufgrund von Wanderungsbewegungen leerstehende Mehrfamilienwohnhäuser. Um auch hier endlich eine Wiedernutzung zu ermöglichen, ist diese Regelung anwendbar oder die Möglichkeit des Rückbaus verschafft neue Handlungsoptionen, dieser meist heruntergekommenen Stadtviertel.

Mit beiden Regelungen würden städtebaulich neue Perspektiven den betroffenen Städten und Gemeinden eingeräumt werden.

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