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Hertie-Immobilie in Bingen am Rhein

Do 20.03.2014 | Hertie

Oberbürgermeister Thomas Feser entrüstet über Vorgehen der SPD-Stadtratsfraktion

Entsetzt und bestürzt war Oberbürgermeister Thomas Feser über die aktuelle Aktion der SPD-Stadtratsfraktion, angeführt durch den Fraktionsvorsitzenden Dr. Till Müller-Heidelberg und Michael Hüttner. Die Politiker werfen der Stadt Bingen vor, im Zusammenhang mit der Veräußerung der Hertie-Immobilie „Geld zu verschenken“ und haben die Kommunalaufsicht, die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion (ADD) in Trier eingeschaltet. Mit ihrer spekulativen Behauptung, so das Binger Stadtoberhaupt, stelle die SPD-Fraktion das ganze Projekt in Frage.

Zum Verständnis: Nach langen Bemühungen ist es der Stadt Bingen endlich gelungen, einen Investor für die seit Jahren leerstehende Hertie-Immobilie zu finden. Davon verspricht sich die Stadt Bingen eine Belebung des seit der Hertie-Schließung eingeschränkten Einzelhandelsangebotes in der Innenstadt. Damit verknüpft sind auch die Bestrebungen, im Zuge der Stadtentwicklung wichtige Impulse zu setzen. In der heutigen Stadtratssitzung wird über die Grundstücksangelegenheit beraten.

Nachdem die SPD-Fraktion ihr Vorgehen heute öffentlich gemacht hat, gibt auch die Stadt Bingen am Rhein ihre Stellungnahme und Richtigstellung der Fakten gegenüber der ADD an die Medien:

<< Die Harpen Immobilien GmbH ist nicht die erste Interessentin für das Objekt. Es gab in der Vergangenheit bereits eine niederländische Investorin sowie Bemühungen einer Gebäudeentwicklungsgesellschaft. Nicht zuletzt wegen des doch inzwischen recht maroden Zu-stands, der völlig veralteten Gebäudetechnik und der unglücklichen Tatsache, dass es sich um Wohnungs- bzw. Teileigentum handelt und daher immer Konsens mit einer Vielzahl von (Teil-) Eigentümern zu finden ist, kam es in der Vergangenheit nicht zu dem erhofften Verkauf und der „Wiederbelebung“ des Gebäudes. Auch die Harpen Immobilien-GmbH hat sich noch ein „Hintertürchen“ offen gehalten. Sie ist berechtigt, bis zum 30.06.2014 vom Kaufvertrag mit dem Insolvenzverwalter zurückzutreten. Wir befinden uns gegenwärtig also in einer besonders angespannten Situation, in der u. U. öffentlichkeitswirksame Schlagzeilen die ohnehin schwierige Lage noch verschärfen könnten. So wäre es vor diesem Hintergrund zumindest unsensibel und könnte beim Investor zu falschen Rückschlüssen führen, wenn die angekündigten Beschlüsse für das Vorankommen des Projektes nicht gefasst werden könnten. Hierfür besteht aus unserer Sicht aber auch kein sachlich rechtfertigender Grund.

Zu den Stellplätzen in der Tiefgarage:

Die Stadt Bingen ist seit Errichtung des Gebäudes in den 1970er Jahren Eigentümerin von insgesamt 101 überwiegend im 2. UG gelegen Stellplätzen, (93,05938/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den im 1. und 2. UG gelegenen, im Aufteilungsplan mit der Nr. 29 bezeichneten PKW-Stellplätzen, eingetragen im Grundbuch von Bingen, Blatt 2237). So lange ein Großteil des Gebäudes der Fa. Karstadt als Warenhaus diente, wurden die Parkplätze der Stadt auch vom Geschäftsinhaber bewirtschaftet. Die Stadt hatte also weder Aufwendungen für die Bewirtschaftung noch Einnahmen. Der Landesrechnungshof Rheinland-Pfalz hatte in der Vergangenheit an dieser Konstellation keinen Grund für Beanstandungen gefunden. Seit die Kaufhauskette „Hertie“ das Gebäude vor einigen Jahren verlassen hat, musste sich die Stadt um die Parkplätze kümmern. Sie hat alleine für Reinigung, Wartung und Sicherheitsdienste monatlich Aufwendungen i. H. v. etwa 3.500 € zu tätigen (Belege vorhanden). Diese Aufwendungen können von den Einnahmen nicht gedeckt werden (im Jahre 2013 betrugen die Einnahmen 35.505,40 Euro). Überschüsse, die für längst fällig gewordene Sanierungsmaßnahmen verwendet werden könnten, werden erst Recht nicht erzielt. Derzeit ist die Garage z. B. nicht barrierefrei erreichbar. Die Aufzuganlage müsste komplett überholt werden. Mangels entsprechender Mittel wurde der Aufzug aus Sicherheitsgründen stillgelegt. Der Brandschutz ist ein weiteres sensibles und kostenintensives Thema, auf das die städtische Bauaufsicht bereits seit geraumer Zeit hinweist. So sind die Sprinkleranlage sowie die maschinelle Abluftanlage marode und erneuerungsbedürftig. Die Bauaufsicht hat eine Mängelliste erstellt, die sich im Bereich der kostenintensiven Mängel mit der Anforderung von Prüfberichten begnügt. Konkret lautet die aktuelle Aussage der Bauaufsicht, dass die Garage ohne die Aussicht auf zeitnahe Sanierung wegen der gravierenden Mängel geschlossen werden müsste. Tatsächlich hat der neue Investor die Mängel aktuell und detailliert gelistet und eine Kostenschätzung dazu eingereicht. Es kann also von einem guten baulichen Zustand nicht die Rede sein und auch nicht davon, „dass man alles so lassen könne, wie es ist“.

Ganz konkret lässt sich zu den Zahlen im Vorlagebericht für den Stadtrat im Einzelnen folgendes erläuternd in Ergänzung zu dem oben Gesagten ausführen:

Die Ermittlung des Gesamtwertes mit 710.200 Euro für alle 101 Stellplätze beruht auf den Ausführungen des Sachverständigen aus Bad Kreuznach, der seinerzeit im Auftrag des Amtsgerichts Bingen für das Zwangsversteigerungsverfahren gegen die insolvente Eigentümerin HIDD ein Wertermittlungsgutachten für die Stellplätze im 1. UG (107 Stück) erstellt hatte. Bei dem dort ermittelten Wert für die Stellplätze der Fa. HIDD in Höhe von 735.000 Euro waren überwiegend nur anteilige Kosten für die Erneuerung der defekten Sprinkleranlage i. H. v. 150.000 Euro (insgesamt 160.000 Euro) berücksichtigt worden.

Im Gutachten wird aber auch ausgeführt, dass erforderliche Aufwendungen nur überschlägig geschätzt werden können, da keine Bauschadensbegutachtung erfolgt. Tatsächlich sind neben den genannten Mängeln zwischenzeitlich weitere Mängel in den Bereichen Haustechnik, Raumlufttechnik, CO-Warnanlage, Entlüftung pp festgestellt worden, die in die Kostenschätzung der Fa. Harpen Immobilien GmbH eingeflossen sind.

Soweit in der Vorlage für den Stadtrat ein „Leerstandsabschlag“ von 25% erfolgt (177.600 Euro), trägt dies dem Umstand Rechnung, dass die städtischen Stellplätze im 2. UG erheblich weniger frequentiert werden, als die Plätze im 1. UG. Ein solcher Abschlag ist entgegen der Unterstellung von Herrn Dr. Müller-Heidelberg im Gutachten des Sachverständigen nicht berücksichtigt und kann es auch nicht, da er seinerzeit nur das 1. UG bewertet hat.

Die vorgenommene Wertminderung für bauliche und technische Mängel in Höhe von 245.100 Euro beruht auf der genannten Kostenschätzung der Fa. Harpen Immobilien GmbH, die sich aktuell sogar auf 321.000 Euro beläuft.

Abschließend wird ein Abzug in Höhe von insgesamt 287.500 Euro vorgenommen, der nach Aussage der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Bereich Rheinhessen-Nahe die interessengerechte Wertminderung für die der Stadt einzuräumende dingliche Sicherung des dauerhaften Betriebs des Parkhauses zu bestimmten (im Vergleich zu heute erheblich ausgeweiteten) Öffnungszeiten an sieben Tagen in der Woche darstellt. Diese Verfügungsbeschränkung einerseits, die zugleich eine Pflicht zum Betrieb der Tiefgarage andererseits begründet, stellt auch nach Ansicht eines vereidigten Sachverständigen einen erheblichen Eingriff in das Eigentum dar. Grundlage für die Wertermittlung ist der reine Bodenwertanteil für beide Tiefgaragendecks. Wirtschaftlich stellt sich die Stadt mit der Übertragung ihrer Stellplätze gegen Einräumung einer (durch im Grundbuch einzutragenden Grunddienstbarkeit) gesicherten Offenhaltung beider Parkdecks ähnlich, wie dies zu früheren Zeiten bereits der Fall war. Zwar erhält sie keine Einnahmen; sie muss aber auch weder die erforderliche Sanierung durchführen oder finanzieren noch laufende Reparatur- oder Unterhaltungsaufwendungen tätigen. Ferner hat sie keine betrieblichen Aufwendungen zu tragen.

Zur Stadtbibliothek

Hier konnte zur Ermittlung des Wertes kein Wertermittlungsgutachten herangezogen werden. Der Sachverständige hatte für das Zwangsversteigerungsverfahren neben den Stellplätzen nur die Geschäftsräume des Warenhauses zu bewerten. Hilfsweise wurde daher der Verkaufspreis für ein Ladengeschäft in unmittelbarer Nähe des „Hertie-Gebäudes“ in der Fußgängerzone herangezogen. So wurde ein Wert in Höhe von 473.640 Euro ermittelt. Dieser Wert ist aber wegen der Lage der Stadtbibliothek, eben nicht in der Fußgängerzone, also der Geschäfts- und Lauflage belegen, sondern als Bürofläche innerhalb des Hertiegebäudes über drei Etagen verteilt, zu reduzieren. Nach Aussage eines vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist hier ein hälftiger Wertabzug angemessen. Danach verbleibt für die Räume der Stadtbibliothek ein Wert in Höhe von 236.820 Euro. Auf diesen Kaufpreis wird die vom Investor zu erbringende Bauleistung für die Errichtung einer behindertengerechten öffentlichen Toilettenanlage im Wert von etwa 90.000 Euro angerechnet, die die Stadt sonst selbst hätte errichten müssen. Wie Herr Dr. Müller-Heidelberg zu dem Schluss kommen konnte, der Investor hätte eine solche Toilettenanlage ohnehin bauen müssen, erschließt sich hier nicht. Die für die Besucher des Kaufhauses vorzuhaltenden erforderlichen Toiletten werden plangemäß im Obergeschoss des Gebäudes errichtet. Die genannte weitere öffentliche Anlage wird alleine auf Wunsch der Stadt im Bereich des Erdgeschosses an der Amtsstraße gebaut, die dort auch unabhängig von den Öffnungszeiten des Kaufhauses jederzeit für die Öffentlichkeit nutzbar ist.

Im Übrigen fördert die Stadt das Gesamtprojekt zur „Wiederbelebung“ des ehemaligen Hertiegebäudes in der naheliegenden und realistischen Erwartung, dass dies Magnetwirkung auf die gesamte Innenstadt haben und nicht nur den Leerstand im Hertiegebäude selbst beseitigen wird, mit einem Wirtschaftsförderungszuschuss in Höhe des restlichen Kaufpreises von 146.820 Euro. Anders als von Herrn Dr. Müller-Heidelberg dargelegt, wurde mit dieser Maßnahme eine der Randbedingungen gestaltet, die den Investor in seiner Kauf- und Investitionsentscheidung entscheidend motiviert haben. Tatsächlich wird hier nicht, wie von Herrn Dr. Müller-Heidelberg ausgeführt, eine bestimmte Summe (und schon gar nicht eine Million Euro) einem Investor hinterhergeworfen, der seine Investition in seinem ureigenen wirtschaftlichen Interesse ohnehin bereits getätigt hat. Natürlich wurde im Vorfeld in zahlreichen Gesprächen mit der Fa. Harpen ausgelotet, unter welchen wirtschaftlichen Bedingungen sich ein finanzielles Engagement in der geplanten Größenordnung überhaupt denken lässt. Es handelt sich um eine Gesamtinvestition in zweistelliger Millionenhöhe. Die Stadt hat von Anfang an signalisiert, alle ihr zur Verfügung stehenden zulässigen Möglichkeiten zur Unterstützung dieses so wichtigen Projektes auszuschöpfen.

Abhängig von den erforderlichen Beschlüssen der Stadt, die nun anstehen, sowie weiterer Teilungserklärungen der übrigen rund 20 Teileigentümer kann der Investor von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Wir haben vorliegend also geradezu die klassische Situation einer Wirtschaftsförderung und wollen als Stadt einen finanziellen Anreiz zur Ansiedlung neuer und attraktiver Handelsbetriebe in der Innenstadt geben. Eine aktuell in Auftrag gegebene Einzelhandelsstudie belegt, dass seit der Aufgabe des Hertiekaufhauses starke Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Mittel- und Oberzentren, vor allem nach Bad Kreuznach, stattfinden. Diese für Bingen fatale Entwicklung aufzuhalten und umzukehren ist das Bemühen der Stadtspitze und des Stadtrates.

Von einer Verschleuderung von Gemeindevermögen kann nach alledem keine Rede sein. >>

Oberbürgermeister Thomas Feser zeigt nochmals auf, welche Jahrhundertchance die Belebung der Hertie-Immobilie für die Stadt Bingen und die ganze Region bietet und er von daher große Sorge hat, dass das gesamte Projekt durch die falsche Darstellung der SPD-Fraktion gefährdet ist. Er hofft darauf, dass der Investor, der bereits tatkräftig mit den Vorbereitungen der Umsetzung befasst ist, nicht irritiert wird. „Ich möchte mir den schlimmsten Fall nicht ausmalen. Dann können wir in der Binger Innenstadt das Buch zu machen und auch alle anderen Maßnahmen der Stadtentwicklung bleiben so gut wie wirkungslos. Wer diese Chance versiebt, versündigt sich nicht nur an der Stadtentwicklung sondern an der künftigen Generation unserer Gesellschaft.“

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